Недвижимость. Правовые аспекты

Сегодня в рубрике «Недвижимость. Правовые аспекты» мы хотим осветить ряд вопросов, связанных с арендными отношениями, которые задают наши читатели. Ответы подготовлены заместителем директора консалтинговой фирмы «Интрон», Тевелевой Риммой Романовной.

Вопрос: какие изменения по налогообложению операций с недвижимым имуществом предусмотрены изменениями к Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц»? Приведите, пожалуйста, примеры.
Налогообложение операций по продаже недвижимого имущества регулируется статьей 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» (далее- Закон). Эта статья вступает в силу с 1 января 2005г. Доход, полученный от продажи недвижимого имущества, которое находилось в собственности плательщика налога до вступления в силу Закона (1 января 2004г.) облагается в размере 1% от оценочной стоимости, если площадь не превышает 100 квадратных метров. Доход, пропорциональный превышению площади облагается по ставке 5%.
Например: отчуждается квартира площадью 130 квадратных метров, оценочная стоимость 56 000 грн. Размер налога, уплачиваемого собственником квартиры, составит: 56000 : 130 * 100 * 1% + 56000 : 130 * 30 * 5% = 1077 грн. Такая система налогообложения предусмотрена в случае, если в течение отчетного налогового года операция осуществлялась единожды. В противном случае ставка налога независимо от площади составит 5%.
При обмене объекта недвижимости налог уплачиваемый каждой из сторон договора мены, составляет 50% от суммы, рассчитанной вышеуказанным способом.
Например: квартира , площадью 60 квадратных метров, оцененная в 14000 грн. меняется на квартиру , площадью 56 квадратных метра, оцененную в 12 000грн. Собственник первой квартиры заплатит налог с дохода в размере: 14 000 * 1% * 50% = 70 грн, а собственник второй квартиры заплатит налог в размере : 12 000 * 1% * 50 %= 60 грн. В случае, если продается или обменивается недвижимость, приобретенная налогоплательщиком после вступления в силу Закона, налогообложение осуществляется следующим образом:
Налог по ставке 13% ( размер ставки установлен с 1 января 2005г. до 31 декабря 2006г.) уплачивается с разницы между доходом от продажи объекта недвижимости и расходами на ее приобретение (или строительство), уменьшенной на 10% за каждый год владения этой недвижимостью, начиная со второго года, следующего за годом приобретения. Например: квартира приобретена в январе 2004г. за 12 000 грн., продана, условно, в январе 2006г. за 18 000 грн. Расчетный период владения недвижимостью, начиная со второго года, - (2-1)=1 год. Размер налога составит : 13% , т.е. 0,13 * (18 000-12 000) * (1 – 0,1 *(2 -1 )= 702 грн.
При обмене объекта недвижимости, как и в предыдущем случае, каждая из сторон уплачивает 50% от суммы налога,исчисленного по вышеприведенным правилам.

Вопрос: как по указанному Закону определяется стоимость недвижимости для налогообложения ?
Доход от продажи или обмена объекта недвижимости с целью налогообложения определяется исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости БТИ .

Вопрос: Многих читателей интересует вопрос, обязательно ли при аренде жилого помещения под офис переводить его в нежилое?
Статья 379 ГК определяет понятие жилище следующим образом : «…жилой дом, квартира, другие помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них». Таким образом, жилье является недвижимостью, имеющей строгое целевое назначение, которое обусловлено присущими ему особенностями как специфического объекта гражданских прав и правила его аренды регулируются отдельной главой ГК. Статья 383 нового ГК указывает, что собственник жилого дома или квартиры не имеет права использовать их «для промышленного производства», но офис и не является помещением промышленного производства. А статья 320 ГК прямо разрешает собственнику использовать свое имущества для осуществления предпринимательской деятельности , кроме случаев, установленных законом.
Вопросы аренды в новом ГК рассматриваются в главе 58 «Найм(аренда)» и в главе 59 «Наем(аренда) жилища». Но при оформлении аренды помещения (а квартира-это помещение) под офис можно руководствоваться положениями о найме (аренде) главы 58, а не 59 нового ГК, так как в данном случае речь не идет о найме (аренде) жилья. Договор найма (аренды) жилья, имеет специальный характер, обусловленный целью договора -обеспечить проживание., а если квартира арендуется с другой целью, как в нашем случае, -использование под офис- то заключается договор аренды имущества .Квартира под это определение попадает, так как виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма должны быть установлены законом в соответствии со статьей 760 ГК.
Таким образом, на сегодняшний день нет прямого запрета использования квартиры под офис и нет однозначного ответа на этот вопрос. Каждый арендатор, исходя из положений нового ГК, решает этот вопрос по своему усмотрению. Думаю, что в ближайшее время должны появиться нормативные документы, с более точными разъяснениями данного вопроса.

Вопрос: в чем особенности заключения договора аренды недвижимости на сегодняшний день, на что следует обратить внимание?
Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части заключается в письменном виде и в случае если срок действия договора 1 год и более, подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации (статьи 793,794ГК). Права и обязанности сторон по такому договору начинают свое существование только после регистрации. Положение об обязательной регистрации договоров аренды является новым для гражданского законодательства Украины.
Обязательным стало оформление передачи и возврата арендуемого здания путем подписания сторонами договора аренды соответствующего документа (акта передачи).
Кроме того, согласно новому ГК, арендатор, арендуя здание или другое капитальное сооружение, автоматически приобретает и право пользования земельным участком, на котором они расположены. Причем эта норма является обязательной не только для сторон по договору аренды, но и для собственника земельного участка. Если арендодатель является собственником земельного участка, то размер земельного участка, передаваемого арендатору, определяется по соглашению сторон. Если арендодатель не является собственником земельного участка, то его размер не может определяться договором аренды и арендатору предоставляется право пользования всем земельным участком.
В нормативном регулировании земельных отношений произошел ряд изменений и в следующем номере я постараюсь ответить на вопросы , связанные с выкупом и залогом земельных участков, определением их стоимости.