Сделки с недвижимостью

Приобретение недвижимости – дело хлопотное и вызывает немало вопросов у тех, кто хочет стать владельцем квартиры, дома, производственного помещения… Сегодня мы ответим на некоторые, наиболее часто встречающиеся вопросов, связанные с куплей-продажей недвижимости.

При сделках с недвижимостью у многих возникает вопрос, как правильно оформить право собственности и какими нормативными документами это регламентируется?
С 1 января 2004г. вступил в силу новый Гражданский кодекс (ГК), согласно которому право собственности на объект недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Только после этого право собственности считается оформленным и его владелец может продавать, дарить, менять, завещать, сдавать в аренду, закладывать, т.е. осуществлять любые сделки со своей недвижимостью.
Порядок регистрации определяется приказом Министерством Юстиции Украины о «Временном положении о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество» и вступившем в силу изменениями от 17 мая 2004г. Государственной регистрацией считается запись в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности. То есть, на сегодняшний день оформление какого-либо действия с недвижимостью требует обязательного наличия выписки из реестра. Выписка действительна три месяца.
Регистрация осуществляется предприятиями бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения недвижимости, строительство которых закончено и сдано в эксплуатацию в установленном порядке. Временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей не подлежат регистрации.

Какова ситуация с объектами незавершенного строительства?
Здесь как раз новый ГК дает некоторые возможности. По заявлению заинтересованного лица признать его собственником на объект незавершенного строительства может суд, но с оговоркой, что часть работ, оставшихся к выполнению является незначительной. Понятно, что такая «маленькая неконкретность» отдает результат судебного процесса в умелые руки грамотного юриста, но не так уж это и плохо.
Для рассмотрения вопроса в суде, разрешающие строительство, и акт о проценте готовности из БТИ. При положительном решении суда право собственности возникает с момента его регистрации в БТИ. На практике могут возникнуть сложности именно на этом этапе, и, даже, на этапе формулировки – что будет являться объектом права собственности – строительные материалы или недостроенная недвижимость. Но при любой формулировке, в случае государственной регистрации, незавершенное строительство становится равноправным объектом всех возможных сделок и операций с недвижимостью.

Приобретение жилья в кредит. Какие законодательные изменения произошли в кредитовании на покупку недвижимости?
На сегодняшний день приобретение жилья в кредит является наиболее популярным способом решения жилищной проблемы. С 1 января 2004г. вступил в силу Закон Украины «Об ипотеке», который дает возможность получения кредита для финансирования расходов, связанных со строительством или приобретением жилья на срок не менее 5 лет на сумму до 70% от оценочной стоимости предмета ипотеки. Причем в обеспечение обязательств принимается сам предмет ипотеки, то есть приобретаемые или строящиеся квартира, дом с учетом, и это очень важно, земельного участка. На сегодняшний день банки нашего города финансируют покупку жилья на срок от 5ти до 15 лет. Особо хотелось бы отметить, что заемщикам, подающим годовую декларацию о доходах, сумма выплаченных на протяжении года процентов по договору ипотечного жилищного кредитования не включается в общий налогооблагаемый доход.

Каковы условия предоставления кредита и куда следует обращаться для оформления?
Кредит предоставляется на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья на срок до 30 лет. При этом первый взнос составляет не менее 6 процентов от стоимости строительства (реконструкции) или оценочной стоимости приобретаемого жилья. Понятно, что величина стоимости должна подтверждаться, соответственно, утвержденной сметной документацией или заключением независимого эксперта. Обращаться по вопросам возможности получения такого льготного кредита следует в региональное отделение Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству. Размер кредита определяется из расчета 21 квадратный метр на члена семьи плюс 20 квадратных метров на семью по цене, действующей на момент оформления кредитного соглашения, но не выше сложившейся рыночной стоимости, которая подтверждается оценочной экспертизой. При строительстве жилого дома эта сумма может быть увеличена до 30 %.

Какие льготы кроме срока имеют такие кредиты? Как уплачиваются проценты по ним?
Конечно, кредит является льготным не только по сроку и размеру первого взноса. Годовая процентная ставка для семьи, не имеющей детей, составляет 3% от общей суммы обязательств. Заемщик, имеющий одного ребенка, освобождается от уплаты процентов, для имеющих двух и детей, общая сумма кредита уменьшается за счет бюджетных средств на 25%, а для имеющих трех и больше детей – на 50%. Понятно, что за период 30 лет состав молодых семей меняется. В этом случае, согласно «Положению…», в региональное отделение Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству подаются документы, подтверждающие происшедшие изменения и размер процентов или самой суммы кредита пересматриваются. Документы подаются в течение одного месяца после изменения состава семьи.

Тевелева Р.Р.

зам. директора консалтинговой фирмы "Интрон"